Focus sur la SCI Capimmo (+4,56 % en 2019), star des souscriptions en 2019 chez Pandat

La SCI Capimmo gérée par Primonial est un placement immobilier particulièrement plébiscité par les clients de Pandat en 2019… Et à raison !

Qu’est-ce que la SCI Capimmo ?

C’est une unité de compte immobilière exclusivement disponible en contrat d’assurance-vie et contrat de capitalisation.

La SCI Capimmo a pour objet principal la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle se distingue par sa grande diversification : elle investit à la fois de façon directe et indirecte (SCPI, OPCI, foncières cotées), dans un univers large d’immobilier (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel…).

Elle a plus de 10 ans d’existence et un historique de performances flatteur.

Performances historiques de la SCI Capimmo

  • 2019 : 4,56%
  • 2018 : 4,20%
  • 2017 : 4,06%
  • 2016 : 4,23%
  • 2015 : 4,95%
  • 2014 : 4,70%
  • 2013 : 5,04%
  • 2012 : 5,07%
  • 2011 : 1,80%
  • 2010 : 3,18%
  • 2009 : 2,59%
  • 2008 : 6,89%

Ces performances sont nettes de frais de gestion de l’UC mais n’intègrent pas les frais du contrat (assurance-vie ou capitalisation) dans lequel elle est placée.

La liquidité (souscription/rachat) et la valorisation des parts sont hebdomadaires.

À noter : contrairement aux SCPI, la SCI Capimmo ne distribue pas de revenus mais les capitalise. Ils viennent donc augmenter progressivement la valeur de la part.

La gestion dans le détail

La SCI Capimmo a été créée pour apporter aux investisseurs trois atouts : diversification, régularité des rendements et liquidité.

Ses contraintes d’investissement sont au service de ces objectifs.

Limites d’investissement

  • Immobilier : 90 % maximum
  • Liquidités : 10 % minimum (fonds de remboursement)

La présence permanente d’un volant de trésorerie facilite le remboursement rapide des parts en cas de rachat.

La poche immobilière dans le détail

  • Les supports immobiliers non cotés doivent représenter au minimum 60 % et au maximum 90 % de l’actif net réévalué
  • L’immobilier direct, les foncières cotées ou les produits dérivés immobiliers doivent représenter au maximum 30 % de l’actif net réévalué.

Règles de diversification

  • Le poids de chaque ligne doit rester inférieur à 20 % de l’actif net réévalué, à l’exception de la trésorerie destinée au fonds de remboursement
  • La SCI ne peut détenir plus de 10 % de l’encours d’une SCPI, et pas plus de 20 % de l’encours d’un OPCI
  • La SCI ne peut détenir plus de 50 % de son actif net réévalué au sein de véhicules d’investissement gérés par la même société de gestion.

Les actifs au 31 décembre 2019

Au 31 décembre 2019, la poche immobilière représentait environ 80 % de l’actif et les liquidités 20%.

La poche immobilière se décompose en :

  • 62 % de « club deals »
  • 21 % de SCPI
  • 9 % d’immobilier en direct
  • 8 % de foncières cotées

L’actif de la SCI est réparti entre 255 lignes.

En terme de typologie des biens :

  • 37 % Bureaux
  • 19 % Commerces
  • 16 % Santé
  • 12 % Résidentiel
  • 16 % Autres

Source : Primonial

Les points forts de la SCI Capimmo:

  • Grande diversification du risque qui entraîne une relative stabilité des rendements
  • Plus de 10 ans d’historique qui donnent une preuve de sa gestion prudente, de la récurrence des résultats (aucune année négative, y compris en 2008 et 2011) et de sa volatilité très réduite
  • Accès à des produits autrement inaccessibles : les club deals (participations dans les projets immobiliers financés par plusieurs investisseurs institutionnels)
  • Expertise de Primonial REIM, l’un des principaux gérants d’actifs immobiliers en France et en Europe (21 Md€ sous gestion), qui permet à la SCI de participer aux meilleures opportunités de marché
  • Liquidité hebdomadaire, rare dans l’univers immobilier, permise par la présence d’un fonds de remboursement et les lignes de foncières cotées en bourse
  • Les frais d’entrée de 2% sont acquis au fonds : ils compensent la dilution causée par l’arrivée de nouveaux investisseurs tout en encourageant une détention longue.

Les risques de la SCI Capimmo

  • Comme tout placement immobilier, la SCI n’est pas garantie en capital. Sa valeur peut évoluer à la hausse comme à la baisse, puisqu’elle reflète la somme des actifs qui la composent. La durée de placement recommandée est de 8 ans.
  • La SCI est notée 2/7 sur l’échelle de risque normalisée allant de 1 (le moins risqué) à 7 (le plus risqué), ce qui correspond à un profil plutôt sécuritaire. Toutefois, ce profil peut varier dans le temps, puisque calculé sur la base de la volatilité passée.
  • Les rachats peuvent être limités par la société de gestion en cas de crise grave qui pèserait sur la liquidité des marchés immobiliers

SCI Capimmo ou SCPI ?

La SCI Capimmo offre l’avantage d’une gestion diversifiée (moins de risque de choisir la mauvaise SCPI) réalisée par une société de gestion leader dans le secteur. En outre, elle donne accès aux Club Deals qui composent la majeure partie du portefeuille, sur lesquels il est impossible d’investir d’une autre manière. Sa liquidité hebdomadaire et ses frais d’entrée réduits sont un autre avantage.

La SCI Capimmo, une alternative au fonds en euros ?

La SCI Capimmo ne peut être considérée comme une pure alternative à un fonds en euros  : le fonds en euros est garanti par l’assureur tandis que la SCI n’est pas garantie.

Cependant, c’est un excellent complément prudent au fonds en euros pour un investisseur qui accepte d’abandonner la garantie en capital, à la recherche d’un produit plus stable qu’un fonds actions, avec un potentiel de rendement supérieur à l’obligataire.

Comment souscrire à la SCI Capimmo ?

On ne peut souscrire cette SCI que sous forme d’unité de compte dans un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation.

La première étape est donc de contacter un conseiller Pandat pour vérifier que vous pouvez ouvrir un contrat de capitalisation (holding à l’IR, GIE, association…).

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