Les revalorisations de SCPI : comment les anticiper et en profiter

La performance des SCPI : distribution + progression de valeur

En 2019, la performance moyenne des SCPI d’entreprise s’est élevée à 5,6 %. Cette performance se décompose en 4,4 % de distribution (loyers) et de 1,2 % d’augmentation de valeur des parts (évolution du prix du foncier).

Intéressons-nous particulièrement à ces revalorisations. À quelle fréquence les parts sont-elles revalorisés ? Selon quelles règles ? Peut-on anticiper les revalorisations ?

Toutes les réponses dans cet article !

La valeur vénale du patrimoine : une évaluation périodique indépendante

Chaque SCPI est tenue de tenir régulièrement à jour la valeur de son patrimoine. Mais l’immobilier physique n’est pas aussi liquide que des actions cotées : la valeur d’un bien n’est pas lisible sur un écran !

Chaque immeuble doit faire l’objet d’une évaluation au moins tous les cinq ans. En pratique, pour éviter les à-coups, les sociétés de gestion lissent ces revalorisations (un cinquième du patrimoine chaque année par exemple, ce qui permet une mise à jour progressive au fil du temps).

Ces évaluations sont réalisées par un expert indépendant, nommé par l’assemblée générale des porteurs de parts pour une durée de cinq ans non renouvelables.

L’expert détermine la valeur vénale du patrimoine, c’est à dire la valeur théorique de cession de chaque bien : son prix de revente potentiel dans une situation normale de marché, sans tension particulière ni contrainte de temps côté acheteur ou vendeur.

L’Autorité des Marchés Financiers impose à l’expert d’utiliser au minimum deux techniques de valorisations distinctes et fournit des recommandations méthodologiques et déontologiques pour réaliser ce travail de façon impartiale.

Enfin, afin d’éliminer les conflits d’intérêt, les experts engagement leur responsabilité professionnelle dans leur évaluation, et ne peuvent détenir des SCPI possédant des biens qu’ils expertisent.

Valeur de réalisation et valeur de reconstitution

Une fois la valeur vénale du patrimoine établie, la société de gestion calcule la valeur de réalisation : c’est la valeur du patrimoine estimée par l’expert à laquelle on ajoute la trésorerie et divers éléments de l’actif, et l’on retranche les dettes de la SCPI. Cette valeur doit être établie au moins une fois par an.

Pour finir, on calcule la valeur de reconstitution. C’est la valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer le patrimoine si l’on partait de 0. En pratique, cela revient principalement à ajouter les frais de notaire.

Le prix de souscription : maximum 10 % autour de la valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution joue un rôle central pour l’investisseur. En effet, elle permet de déterminer la fourchette dans laquelle la société de gestion peut fixer le prix de souscription des SCPI, c’est-à-dire le prix que doivent payer les nouveaux acheteurs pour acquérir une part.

La réglementation impose que ce prix ne s’écarte pas de plus de 10% (à la hausse comme à la baisse) de la valeur de reconstitution.

Par exemple, une SCPI dont la valeur vénale par part serait de 1000€, disposant de 150 € de liquidités nettes par part, et dont l’ensemble des frais de reconstitution s’élèverait à 50 € par part aurait une valeur de reconstitution de 1 200 €.

La société de gestion peut donc fixer donc la valeur de souscription dans la fourchette comprise entre 1080 € et 1320 €.

Une exception : pour les SCPI à capital fixe, le prix de souscription n’est pas fixé par la société de gestion mais résulte d’une confrontation des ordres d’achat et de vente. En revanche, les méthodes d’évaluation du patrimoine restent identiques.

Les SCPI décotées et surcotées

En pratique, les sociétés de gestion n’ajustent pas en permanence le prix de la part pour coller au plus juste à la valeur de reconstitution. Elles s’accommodent assez bien des écarts tant qu’ils restent dans la fourchette autorisée. Cela produit une décote ou une surcote par rapport à la valeur de reconstitution.

La décote

La décote est favorable aux nouveaux acquéreurs, qui mettent la main sur des actifs en déboursant un prix inférieur à leur valeur de reconstitution. Pour la société de gestion, c’est un moyen d’attirer de la collecte et de faire croître une SCPI rapidement, au détriment des porteurs existants qui se retrouvent légèrement dilués.

La surcote

La surcote permet de limiter la collecte. Elle profite aux porteurs existants, car les nouveaux entrants apportent davantage que la « part du gâteau » qui leur revient. Mais ce n’est pas forcément une mauvaise affaire pour les nouveaux investisseurs qui peuvent estimer que la valeur de reconstitution, parfois assez ancienne, est peu significative et que le marché a évolué favorablement depuis.

Comment profiter des décotes et anticiper les revalorisations

Pour l’investisseur, il est évidemment plus intéressant d’acheter avec une décote : elle constitue un coussin de sécurité et permet d’espérer une revalorisation prochaine.

Cette revalorisation peut intervenir de façon volontaire à l’initiative de la société de gestion, ou de façon forcée si une réévaluation du patrimoine creuse l’écart au-delà de 10 %.

Reprenons notre SCPI dont la valeur de reconstitution est de 1200 €. Imaginons que le prix de souscription est de 1100 €. Cela fait apparaître une décote de 8 % : c’est une première aubaine pour l’investisseur.

Si le patrimoine n’a pas été évalué depuis longtemps et que l’on anticipe une réévaluation par l’expert à 1230 €, la fourchette autorisée deviendrait [1107 € – 1353 €], forçant la société à remonter le prix de souscription.

Elle en profiterait sans doute pour le ramener au milieu de sa fourchette plutôt que de le caler sur la borne basse. Il arrive fréquemment que des SCPI soient ainsi revalorisées de 5 à 8%, voire davantage, surtout après une longue stagnation alors que le patrimoine a pris de la valeur.

Évidemment, cela ne doit pas constituer le seul facteur de choix d’une SCPI, mais peut permettre d’amortir rapidement les frais d’entrée.

Quelques points d’attention complémentaires

Les SCPI ne sont pas garanties en capital : le prix de la part peut évoluer à la hausse comme à la baisse.

Par exemple, en 2008, la valeur moyenne des parts de SCPI d’entreprise a baissé de 5,38 %. Cette baisse a néanmoins été rapidement compensée par :

  • le rendement distribué en 2008 (5,84 %) qui a rendu la baisse indolore,
  • la forte performance en 2009 (variation moyenne des parts de +5,43 % accompagnée d’une distribution de 6,07%).

Dans tous les cas, cet investissement s’envisage sur le long terme (durée de placement recommandée supérieure à 8 ans).

Source des données : IEIF

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